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Entrevista con Andrés Ávila: Qué va a pasar con la venta masiva de bienes de la SAE

La Sociedad de Activos Especiales (SAE) está preparando tres paquetes de venta masiva de muebles, inmuebles y sociedades que les fueron incautados a personas vinculadas con delitos, principalmente el narcotráfico. La idea es que esto se haga antes de terminar el año.

Sobre este tema, EL TIEMPO habló con Andrés Avila, quien es el presidente de la junta directiva de la SAE.
Se ha generado mucha expectativa con la venta masiva de inmuebles. ¿En qué consiste este mecanismo?

El área de inteligencia de mercados de SAE, y la realidad misma del mercado inmobiliario en Colombia, muestran que si buscáramos vender uno a uno los más de 24.000 activos que administramos, nos demoraremos por lo menos 10 años, con todos los riesgos que esto genera frente a la administración de los bienes como corrupción, pérdida de valor, ocupaciones irregulares o baja productividad. Por eso, como respuesta a la necesidad de monetizar eficientemente los inmuebles, se diseñó la venta masiva, que de acuerdo con la ley, permite la venta de mínimo 20 inmuebles con descuentos que pueden llegar hasta el 40 % de su valor comercial. Esta política se construyó para buscar ventas de más de un billón de pesos anuales y representa ahorros en la administración de los activos hasta por 30.000 millones de pesos anuales.

¿Cómo se llegó a esta conclusión? desde cuándo se está aplicando este modelo?
​Este modelo no es nuevo. Ha tenido dos momentos en Colombia, una venta masiva hecha por CISA en el año 2007, y, otra hecha por SAE en el año 2020, cuando aunó esfuerzos con la Sección de Asuntos Antinarcóticos y Aplicación de la Ley (INL) de la Embajada de Estados Unidos para realizar la primera venta masiva de inmuebles de origen ilícito, con 5000 inmuebles en un solo proceso. Infortunadamente, el intento de venta masiva de 2020 se declaró desierto entre otras razones por la contracción económica que generó la pandemia, y porque para los inversionistas el proceso resultaba muy oneroso por la debida diligencia que requería, el valor de las garantías, y para SAE era un proceso en el que solo participarían muy pocos inversionistas con la capacidad para financiar el alto valor de la venta. Dentro de las recomendaciones que quedaron del proceso de 2020, se planteó la necesidad de segmentar la venta en grupos de inmuebles mas pequeños, para hacerlo mas atractivo al mercado inmobiliario local e internacional.

¿Dónde están publicadas las reglas del proceso de venta masiva para que las personas puedan armar su paquete?

La legislación de extinción de dominio contempla el mecanismo de venta masiva desde 2015; y ha tenido modificaciones normativas, una en la Ley 1943 de 2018, otra en la Ley 2063 de 2020, y la última incluida en la Ley 2197 de 2022, que nos han obligado a ajustar el procedimiento y en ello todavía estamos trabajando. Es decir, todavía no están publicadas las reglas específicas del procedimiento. En consecuencia, ni SAE ni CISA han publicado o adjudicado una sola venta masiva. CISA que es el comercializador de los bienes de SAE sí ha empezado una campaña de expectativa sobre la venta que busca hacer pública la estrategia y atraer la atención de posibles inversionistas. Si bien algunos inversionistas han radicado solicitudes de configuración de paquetes de venta masiva, estas no tienen todavía validez dentro de ningún proceso de venta, ni han sido aceptadas porque, aún no hemos concluido la estructuración del proceso. Esperamos que CISA publique las reglas finales en los próximos días, y una vez estén publicados, todas las personas interesadas podrán conocer las condiciones para solicitar la conformación de sus paquetes de venta masiva y competir por los mismos.

Los avalúos de SAE los hacen firmas especializadas, seleccionadas a través de un concurso público

¿Entonces cómo es la relación SAE- CISA en este proceso de venta masiva?

CISA es el estructurador de ventas masivas de SAE, por lo tanto, tiene el deber de evaluar el conjunto de bienes, estimar el valor global de los mismos, determinar el mecanismo de valoración, el precio mínimo de venta, y los descuentos aplicables teniendo en cuenta el estado físico, jurídico y el entorno de los activos, mediante la metodología técnica que habilitó para tal fin. El punto de partida es el avalúo comercial de cada uno de los bienes individualmente considerados. Esto lo hace a partir de tres fuentes: (i) los originadores, que es cualquier persona que pueda presentar paquetes de acuerdo a sus necesidades con inmuebles que han sido publicados previamente en la página web de CISA; (ii) CISA, que por su experiencia en ventas y el conocimiento de las regiones, armará conjuntos de inmuebles que se encuentran en alistamiento; y (iii) SAE también podrá armar paquetes de inmuebles con una segmentación por tipologías.

¿Cómo se define el precio de los activos que administra la SAE?

Los avalúos de SAE los hacen firmas especializadas, seleccionadas a través de un concurso público que permitió conformar el registro de avaluadores desde el 2017. Los informes responden al marco normativo de la Resolución 620 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Son ejercicios corporativos, es decir que pasan por diferentes procesos de validación antes de ser publicados los bienes para la venta que garantizan la transparencia. Cuando está determinado el precio, son transmitidos a CISA para su publicación.

¿Porqué dejar que las personas escojan su propio paquete, cómo se garantiza transparencia en ese caso?

Una de las lecciones que dejó el proceso de venta masiva que se declaró desierto en 2020, es que, dadas las condiciones de los activos, el estigma asociado a su origen, y procesos de asedio criminal que se podían presentar en algunas regiones, era necesario realizar una segmentación menor, pero también que se permitiera un margen de escogencia de los activos por parte de los inversionistas. La autorización incluida en la Ley 2197 de 2022, garantiza que haya un mayor número de personas naturales o jurídicas con la capacidad de adquirir bloques de bienes que puedan ser escogidos por su precio y por su tipología, según la capacidad adquisitiva de estas. La gente compra lo que desea no lo que se le quiere imponer y más en casos como estos.
Ahora bien, los criterios aplicables en las fórmulas para llegar a los descuentos y que fueron construidos por CISA, exigen que los paquetes tengan un mínimo de inmuebles de difícil comercialización, teniendo en cuenta el tiempo que ha estado publicado el activo, así como límites en cuanto a los porcentajes que puede llegar a representar cada inmueble dentro del paquete.

¿Y cómo garantizan competencia si una persona es la que puede escoger su propio paquete?

Los paquetes deben ser conformados por los bienes que se encuentran individual y previamente publicados en la página web de CISA, a lo cual cualquier persona puede acceder. Dentro del procedimiento se establece que, una vez el originador solicita la conformación del paquete, este será analizado por un comité de CISA y SAE y posteriormente publicado para que cualquier persona interesada formule una nueva propuesta sobre un porcentaje mínimo de bienes del paquete original. En un ejercicio de análisis de costo beneficio se escogerá la mejor propuesta y se someterá la misma a una puja pública en la plataforma de CISA. En este proceso a pesar de que exista iniciativa privada, ésta no garantiza exclusividad en la adjudicación de las ofertas, en un procedimiento similar al de las Alianzas Público-Privadas (APPs) de iniciativa privada.
En todo caso, las reglas y todos los detalles serán publicados por CISA en los próximos días y a ellas deberá ceñirse toda propuesta que se reciba de venta masiva.

¿Por qué se dice que una empresa constructora conocía de los inmuebles antes de ser publicados y fue adjudicataria de un proceso sin hacerlo público?

El inventario de activos administrados por SAE no tiene reserva porque la información sobre los activos que tienen medidas cautelares es pública, no solo es informada a través de informes de prensa de la Fiscalía General de la Nación, sino que también está en los registros de instrumentos públicos de todo el país a lo cual tiene acceso cualquier persona. La esencia de las medidas cautelares es que sean medidas públicas y oponibles a terceros; segundo, los activos que administramos siempre están en procesos de mercadeo para arriendo por parte de SAE y por parte de sus depositarios. Todos los días ofrecemos estos activos buscando hacerlos productivos lo cual es nuestro mandato; y tercero, algunos activos que administramos son representativos en cada ciudad, llevan años en proceso de extinción de dominio y son de conocimiento público. En este orden, no es un favor acceder a esta información. Y yo quiero insistir mucho en esto porque no puede generarse la sensación de que invertir o solicitar información sobre los activos que administra SAE es ilegal o tiene riesgo reputacional. Eso desincentiva la inversión privada en estos activos y genera riesgos en la política de monetización de activos. Ninguna persona jurídica o natural ha sido adjudicataria de una venta masiva, porque como he explicado no hemos iniciado el proceso de manera oficial. Si bien hemos recibido ofrecimientos de compras masivas, desde el año pasado incluso, a la fecha no se ha adjudicado ningún proceso.

Dicen que los inmuebles sobre los cuales hay interés están siendo alistados para la venta masiva. ¿Eso es cierto?

Lo ideal es que todo el inventario de activos de SAE esté debidamente saneado y valorado, listo para su comercialización. Esa es una tarea que se hace todos los días en la entidad, de hecho, hay un área dedicada exclusivamente a eso. Permanentemente recibimos solicitudes de venta sobre distintos activos que no se encuentran publicados y sobre los cuales existe un interés de compra. En esto existen muchas dificultades, por cuanto no todos los activos son susceptibles de ser valorados y requieren previamente un proceso de saneamiento físico catastral. En la medida en que el mismo se va surtiendo vamos solicitando su respectivo avalúo comercial y transmitiéndolos a CISA para su comercialización. Ahora bien, los inmuebles sobre los cuales manifestaron interés para incluir en paquetes de venta masiva, así como todos los que son requeridos permanentemente para venta individual y cumplen con los requisitos para su comercialización o autorización de enajenación temprana, han venido siendo objeto de alistamiento para su venta que es el objetivo de SAE.

¿Cuánto ha recaudado SAE este en ventas y arriendo?

En los cuatro años de ese Gobierno la SAE ha recaudado 2,21 billones de pesos, siendo estos dos años bajo mi administración el ejercicio más importante de productividad de la Entidad. Este año en ventas a junio se ha recibido $188.000 millones y en arriendo $55.324 millones de pesos.

¿Se reunió usted con congresistas para negociar los inmuebles previamente?
Se habla que existen unos audios.

Dentro de mis funciones como presidente de la SAE está mantener las relaciones con el sector público y privado para promocionar y dinamizar las actividades comerciales y administrativas en cabeza de la entidad como administradora del FRISCO, incluyendo por supuesto, una comunicación amplia y cordial con la rama legislativa. En cuanto a las grabaciones, he dicho en todos los escenarios que esto es falso. Solicité iniciar una acción penal por falsa denuncia contra la persona que supuestamente puso en conocimiento de la Corte estos hechos inexistentes. Reitero, no me reuní con el senador y su hermano para organizar ventas masivas o individuales. Me lo encontré en un restaurante público, en donde cruzamos algunas palabras, en frente de muchas personas. Desconozco la existencia de audios o grabaciones o transcripciones.

¿El presidente de CISA es cuota suya?

Al presidente de CISA lo designa el Presidente de la República y el Ministro de Hacienda. Conozco al presidente de CISA, somos egresados de la misma universidad y fue Vicepresidente en SAE. Ambas entidades tienen competencias en la disposición de los activos que administro. Naturalmente coordinamos, cada uno en lo de su competencia, el desarrollo de este trabajo.

¿Usted está tranquilo con este proceso de venta?

Si estoy tranquilo, este proceso no se construyó de un día para otro, ni a la medida de nadie, recoge la experiencia que hemos tenido a lo largo de los años y las recomendaciones que se han construido con los expertos en la materia. Déjeme concluir con algo, este no es un trabajo fácil. Lidiamos todos los días con distintos problemas administrativos y legales, con los intereses de muchas personas y por supuesto con el asedio criminal que pone en riesgo la vida de muchos funcionarios de la entidad y que nos desgasta física y emocionalmente. Recientemente la entidad ha sido blanco de ataques que buscan minar la confianza en quienes trabajamos en SAE y en la entidad misma. Pero lo veo como la respuesta a la activación de un modelo de comercialización de activos que a muchos les interesa que no se vendan. En honor a todas las personas que trabajan en SAE con rigor y compromiso, yo destaco que en los últimos dos años duplicamos las ventas de inmuebles, triplicamos el número de contratos de arriendo, las utilidades de sociedades pasaron de 12 mil millones a 60 mil millones en un año, y creamos un esquema corporativo de administración de sociedades que busca general control, transparencia y evitar corrupción. Hoy SAE es un motor de productividad, que está en la agenda nacional. Lógicamente hay retos, desafíos y mucho que mejorar, pero considero que el camino es garantizar que estos activos se moneticen y sean una fuente de generación de ingresos para la nación.

FUENTE EL TIEMPO